wordmark wordmark

logo logo

부동산 계약서 읽어드립니다

We Read off Real Estate Contract

부동산 계약서 읽어드립니다

Editor.Hana Lee Article / skill

내 공간과 소중한 보증금을 지키기 위한 슬기로운 예습.


Step 1 계약서 쓰기 전


등기부등본 속 낱말 뜻부터 알자
등기사항전부증명서(이하 등기부등본)는 부동산에 관한 권리관계와 현황이 기록된 장부다. 내 보증금에 해를 끼칠 수 있는 가압류, 저당권 설정 여부 등을 확인할 수 있기에 안전한 거래를 위해 계약 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인한다. 계약서 쓰는 날 공인중개사는 계약서, 중개대상물확인서, 등기부등본 등을 준비한다. 하지만 특히 고액이 오가는 전세의 경우 그새 바뀐 사항이 있는지 시간 차를 두고 여러 번 확인하는 것이 안전하므로 등기부등본을 먼저 떼어봐도 좋다. 계약할 집의 주소만 안다면 누구나 확인할 수 있고, 가까운 등기소나 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr) 등에서 열람·발급이 가능하다. 

등기부등본 항목 1) 표제부
등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 순으로 구성되어 있다. ‘표제부’는 부동산의 소재지와 그 현황이 기록되어 있어 부동산의 주소, 구조, 면적, 층수 등을 알 수 있다. 표제부상의 주소와 계약할 집의 주소가 같은지 보는 것이 포인트!


등기부등본 항목 2) 갑구
‘갑구’는 소유권과 소유권 관련 권리관계가 기록되어 있어 현재 부동산의 소유자뿐 아니라 가처분, 가압류, 경매 설정 여부 등을 알 수 있다. 전·월세 계약을 할 때 임대인과 현재 등기부등본상의 소유자가 같은 사람인지 꼭 확인한다.

등기부등본 항목 3) 을구
‘을구’는 소유권 이외의 권리관계가 기록되어 있으며 근저당권, 저당권, 전세권 설정 여부 등을 확인할 수 있다. 무엇보다 근저당권의 경우 부동산 소유자가 이 부동산을 담보로 한 채권 최고액과 본인의 보증금을 더한 금액이 집값의 60~70%를 넘으면 위험하다고 판단해야 한다. 건물이 다가구주택일 경우에는 다른 임차인들의 보증금까지 함께 더해서 계산해야 한다. ‘을구’가 없는 등기부등본도 있는데 이 경우 부동산이 가장 안전하다고 볼 수 있다.



Step 2 계약서 쓰는 날


계약서 작성, 지나치게 꼼꼼할수록 좋다
임대인과 임차인, 공인중개사가 함께 만나 계약서를 쓴다. 사실 계약서를 쓴다기보다 공인중개사가 작성한 계약서를 검토하는 과정이라고 보는 것이 정확하다. 그러니 두 번 보고 세 번 봐도 지나치지 않는다. 준비물은 도장과 신분증! 도장은 지장, 서명으로 대체할 수 있다.

임대차계약서 항목 1) 부동산의 표시
이 항목은 계약할 집의 주소, 건물 내역 등을 등기부등본 기준으로 작성한다. ‘임대할 부분’은 최대한 자세히 적는 게 좋은데, 다가구주택일 경우 등기부등본에 호수까지 적혀 있지 않기에 ‘2층 첫 번째 집’ 식으로 누구나 이해하기 쉽게 본인이 계약할 집의 위치를 정확하게 기록한다.

임대차계약서 항목 2) 계약 내용
모든 항목에 임차인과 임대인이 협의한 금액, 날짜를 적는다. 잔금은 보증금에서 계약금과 중도금을 뺀 금액을 뜻하는데, 월세의 경우 대부분 중도금 없이 바로 잔금을 치른다. 계약금 영수증은 분실할 위험이 있으니 계약금의 영수자 칸에 집주인의 사인과 도장을 받아 영수증을 대체하는 것이 좋다. 그 외 계약 기간, 중개수수료 등을 꼼꼼하게 확인한다.

임대차계약서 항목 3) 특약 사항
알고 보면 제일 중요한 항목일 수 있다. 임차인과 임대인이 구두로 협의한 어떤 사항이든 기록할 수 있다. 임차인이 현장 답사를 했다면 그에 관해 기록하고, 해당 건물에 근저당이 있다면 말소 여부를 적는다. 내부 물품이 파손 또는 고장 났을 때 누가 고칠 것인지, 임대차 만기 전 해지를 하면 누가 중개 수수료를 부담할 것인지도 적는다. 그 외 주차장 사용 여부, 관리비, 수도세 등의 납부 방법 등을 꼼꼼히 기록하는 것이 좋다. 임대인의 은행 계좌 번호를 적어놓으면 잔금을 치르거나 월세를 낼 때 편리하다. 공인중개사가 작성해 전달한 중개대상물확인서에는 파손 여부가 자세히 기록되어 있다. 따라서 중개대상물확인서의 내용, 계약서, 실제 파손 여부가 일치하는지 함께 확인하는 과정도 필요하다. 하단의 날짜는 계약일이 된다.

임대차계약서 항목 4) 인적 사항
임대인, 임차인, 공인중개사의 정보를 기록한다. 신분증에 있는 주소와 현재 주소가 다르다면 반드시 현재 거주하는 주소를 적는다. 이때 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유주 정보가 일치하는지 확인한다. 임대인의 대리인이 왔을 경우 인감도장, 인감증명서, 위임장 등을 반드시 확인한다. 만약 중개 수수료를 아끼기 위해, 혹은 다른 사정으로 공인중개사 없이 임대인과 단둘이 계약을 진행한다면 임대인의 신분증을 더 꼼꼼하게 확인해야 한다는 걸 명심하자. 공인중개사의 신분 확인도 중요한데 이름, 주소, 등록 번호 등이 사업자등록증과 일치하는지 확인해야 한다. 한국공인중개사협회로부터 받은 보험 공제 증서를 확인하는 것도 방법이다.


tip

전입신고와 확정일자는 꼭 챙길 것

계약서에 도장을 찍는 순간 그 효력이 발생한다. 그렇다면 해야 할 일은 두 가지. 해당 지역의 주민센터에 가서 전입신고를 하고 부동산임대차계약서에 확정일자를 받는 것이다. 전입신고는 쉽게 말해 내가 이 집에 살기로 했다는 것을 신고하는 것이다. 임대인이 바뀌더라도 기존 계약 그대로 내가 계속 살 수 있는 대항력이 생기는 것을 의미한다. 전입신고는 정부 24 홈페이지에서 하거나, 동주민센터에 직접 가서 할 수 있다. 확정일자는 내가 언제 이 집에 들어왔는지를 기록하는 것이며, 차후에 집이 경매로 넘어가더라도 확정일자를 1순위에 해놓았다면 보증금을 지킬 확률이 높아진다. 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 하거나 동주민센터에 직접 가서 할 수 있다.



황대희 변호사

10여 년간 대한변호사협회 부동산 전문 변호사로 활동하고 있는 법무법인 ‘창과 방패’ 대표 변호사.