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그 근처는 얼마인가요?

Big Data Tells Us

그 근처는 얼마인가요?

Illustrator.Hyekyung Shin Article / bigdata

밀레니얼 세대에게 집은 사는buy 것이 아니라 사는live 곳이다. 주머니 사정, 커리어 패스, 맺고 있는 관계 등 시시각각 달라지는 삶의 조건에 맞춰 사는 곳 역시 시시각각 달라진다. 당장 1~2년 후 생활의 기반이 어떻게 달라질지 불확실한 상황에서는 미래 가치보다는 지금 누릴 수 있는 가치와 매력이 명확한 거주지를 선호하기 마련이다. 그래서 밀레니얼 세대는 대중교통 접근성이 얼마나 좋은지, 직장과 얼마나 가까이에 있는지, 작지만 확실한 행복을 누릴수 있는 시설이 근처에 있는지 따지면서 돈을 조금 더 지불하더라도 바로 오늘 여기에서 나의 안위와 평온을 챙긴다. 밀레니얼 세대가 선호하는 다양한 ‘세권’ 내 매물 빅데이터에서 읽어낼 수 있는 흥미로운 사실들.



[알아두기]
2019년 4월 1일~5월 10일 직방 앱에서 조회할 수 있는 매물을 기준으로 한 데이터입니다.   | 서울 2호선 역세권 데이터는 홍대입구역, 상왕십리역, 건대입구역, 강남역, 사당역, 신림역, 신도림역 7개 표본지역을 조사했습니다. | 기사 내 ‘인기 많은 매물’은 직방 앱에서 조회수가 높았던 매물을 뜻합니다. | 이해를 돕기 위해 전세가를 기준으로 1000만 원당  5만 원의 전월세전환가를 일괄 적용해 월세를 표기했습니다. 이는 서울 지역 기준 통상 원룸의 전월세환산가를 적용한 것이며 실제로는 지역별, 매물 유형별로 상이하게 책정됩니다.



01. 서울 2호선 역세권 매물, 여기 몰려 있어요

<서울 지하철 2호선 표본 역세권의 매물 점유율>



주요 대학가와 사무 지역을 두루 통과하는 지하철 2호선을 기준으로 매물 분포를 살펴보면 강남역과 신림역에 가장 많은 매물이 몰려 있었다. 두 지역 모두 오피스텔 같은 도시형 생활주택부터 빌라 등 다세대 주택까지 다양한 소형 주택이 밀집되어 있고, 요식업·미용업·세탁업 등 서비스업을 근거리에서 향유할 수 있는 지역이다. 출퇴근 편리성과 도심 상업 시설 접근성이라는 두 가지 기준을 모두 만족시키는 지역이기에 선호하는 것으로 보인다. 참고로 서울시 산하 서울연구원에서 배포한 ‘역세권 활성화를 위한 1인 가구 주거입지 요인 분석’ 논문에 따르면 20대는 홍대입구·신림·건대입구·영등포 역세권에, 30대는 강남·신림·동대문 역세권에 많이 거주하는 것으로 나타났다.






02. 2호선 역세권 원룸·투룸, 어디가 저렴할까?

<서울 지하철 2호선 표본 역세권의 원룸·투룸 평균 임대료>


강남역은 원룸, 투룸 모두 타 역세권에 비해 임대료가 월등히 높다. 강남역 임대료를 100%로 잡으면 다른 역세권 임대료는 40~60% 분포하는 수준. 흥미로운 점은 그 와중에 원룸 가격이 높게 형성된 지하철역이 있고, 투룸 가격이 높게 형성된 지하철역이 있다는 점이다. 예를 들어 신도림역 원룸 임대료는 강남에 비해 57% 수준이지만, 투룸 임대료는 66%로 훌쩍 높다. 반대로 상왕십리역은 원룸 70%, 투룸 56%로 유독 원룸 매물 가격이 높은 편이었다. 반면 사당역은 원룸과 투룸 모두 강남역 시세의 56~58% 수준의 평균 임대료를 보였다. 


03. 지하철역 5분 거리 vs. 15분 거리 임대료 얼마 차이 나요?_서울 편



대부분의 사람이 지하철역에서 가까울수록 임대료가 상승할 거라고 예상한다. 하지만 직방 빅데이터를 분석한 결과 ‘역마다 다르다’는 게 진실에 가깝다. 예를 들어 신림역, 건대입구역, 사당역의 원룸 매물은 지하철역에서 멀어질수록 임대료가 상승했다. 초역세권 건물 컨디션이 낙후했을 때, 지나치게 유동인구가 많아 번잡스럽거나 소음 공해, 야간 조명 공해 우려가 있을 때, 치안의 위험 요소가 있을 때 이런 현상이 나타날 수 있다. 반면 강남역은 지하철역에서 거리가 멀어질 때 임대료가 가파르게 하락했다. 강남역을 거주지로 결정한 사람들에게는 지하철역 접근성이 그만큼 매력적인 가치일 거라는 추정이 가능하고, 초역세권 매물의 컨디션이 비교적 양호할 거라는 추정도 해볼 수 있다. 사당역은 5분 거리 매물이나 15분 거리 매물의 가격 차이가 거의 없는 것으로 나타났다. 



04. 지하철역 5분 거리 vs. 15분 거리 임대료 얼마 차이 나요?_지방 편



지방의 5대 광역시도 서울과 마찬가지로 역에서 가깝다고 무조건 임대료가 높은 것은 아니었다. 부산 서면역이나 대구 수성못역의 경우엔 원룸, 투룸, 스리룸 매물 모두 지하철 역에서 멀어질수록 가격이 상승했다. 서울과 지방의 역세권 매물을 비교할 때 기억해야 할 점이 있다. 바로 역세권을 선호하는 경향이 있는 밀레니얼 세대 1인 가구의 비율이 서울과 지방 사이에 큰 차이가 있다는 점이다. KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2018 한국 1인 가구 보고서’에 따르면 서울의 1인 가구 비율은 전체 가구 대비 21.1%였고, 부산은 6.9%, 대구는 4.6%, 인천은 4.7%, 광주는 3.1%, 대전은 3.3%로 큰 차이를 보였다. 40대 이하 1인 가구의 비율도 서울이 63%로 다른 도시들에 비해 월등히 높았다. 지방 도시에는 그만큼 자취하는 밀레니얼 세대 수가 적다는 뜻이다. 때문에 지방 도시의 경우 역세권 매물의 임대료 형성에 2030 밀레니얼 세대가 큰 영향을 주고 있다고 추정하기는 어렵다. 



05. 한번쯤 살아 보고 싶은 그 동네에 집을 구한다면?

2019년 4월 1일~5월 10일 기준, 직방에서 구할 수 있는 (혹은 거래 완료된) 실제 매물 사례입니다





06. 숲세권 몰세권, 얼마면 되나요?

<서울 시내 표본 녹지 인근 원룸·투룸·스리룸 평균 임대료와 평균 면적>
<서울 시내 표본 대형 쇼핑몰 인근 원룸·투룸·스리룸 평균 임대료와 평균 면적>



서울의 대표적인 숲과 공원을 끼고 있는 지하철역과 대형 쇼핑몰을 끼고 있는 지하철역의 평균 임대료를 비교해 본 결과 숲세권보다는 몰세권의 평균 임대료가 높은 것으로 나타났다. 분주함을 꺼리지 않는 서울 시민들의 선호를 드러내는 지표로 이해할 수도 있고, 대형 쇼핑몰이 대부분 교통의 요지에 위치해 있기 때문에 도심 접근성 측면에서 평균 임대료가 높아진 것으로 유추해 볼 수도 있다.